Процентные ставки по ипотеке продолжают расти, цены на жилье также радужными перспективами не радуют, отсюда следуют выводы, а нужна ли вообще ипотека в России?

Сегодняшняя ситуация на финансовом рынке позволяет говорить о развитии негативного сценария для ипотечного рынка России. «Ипотечный кредит – это долгосрочный продукт, интенсивно теряющий в настоящий момент перспективы финансирования. Использование банками собственного капитала для фондирования данного направления представляется маловероятным, а иные доступные источники открытого рынка в обозримом будущем могут и не появиться», – говорит Геннадий Чуев, руководитель службы анализа и управления рисками КБ МИА.

АИЖК, ужесточая условия рефинансирования и усложняя отбор заемщиков, способствует повышению ставок по ипотечным продуктам, в результате чего платежный потенциал агентства не может использоваться для рефинансирования первичных кредиторов. «Введенные многими банками ограничительные меры сужают круг участников рынка кредитования. Все это не может улучшить потенциал данного сегмента и делает ипотечный продукт малопривлекательным как для банков, так и для заемщиков», – считает Геннадий Чуев.

А если вдуматься в суммы ежемесячных выплат и общих переплат – эти цифры просто шокируют граждан со средним уровнем дохода и не только. К примеру, если вы хотите купить квартиру в Москве в хорошей новостройке, то она обойдется вам в сумму от 7 до 9 млн рублей. И, если учитывать нынешние процентные ставки при просто сумасшедших ценах на недвижимость, то суммы выплат будут колебаться от 80 до 120 тысяч рублей в месяц при минимальном процентном взносе около 10%, а общая сумма переплаты будет значительно выше общей суммы кредита.

Дальнейшее ухудшение ситуации на финансовом рынке без вмешательства государства естественным образом отразится на предприятиях реального сектора и макроэкономических показателях. «Неизбежно снижение уровня потребления и уменьшение покупательной активности участников. Необходимость фиксации прибыли инвесторов данного сектора спровоцирует неизбежное падение цен. Даже объективно существующее превышение спроса на жилую недвижимость при уровне сформировавшихся процентных ставок не позволит быстро остановить падение только за счет собственных средств возможных покупателей», – говорит Геннадий Чуев.

Перегретый рынок может отыграть позиции «в минус», но с учетом инерционности этот процесс пройдет с некоторым опозданием, а реальные прогнозы снижения оценить затруднительно в силу непрозрачной природы и отсутствия адекватных данных об уровне спекулятивной составляющей. При этом именно снижение цен на недвижимость может придать новый импульс возобновлению и росту ипотечного кредитования. Структура ипотечных кредитов для вторичного рынка жилья при таком сценарии может измениться существенным образом в сторону увеличения собственных средств покупателя до 40–70%-ного уровня, продолжает специалист.

Ожидание коррекции ситуации и формирование позитивного вектора в долгосрочной перспективе в условиях российского дефицита жилья, по мнению экспертов, возможны и более чем реальны. Но формирующиеся уже сегодня факторы приведут к неизбежному модифицированию рынка недвижимости и структуры ипотечных продуктов.

«Для стабилизации ипотечного рынка регулирующим государственным органам предстоит разработать ряд мер. Во-первых, выделять кредитные линии для крупных банков, которые могут использовать средства только для ипотеки. Во-вторых, создать понятную и прозрачную систему рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по высоким стандартам, чтобы банки могли рефинансировать кредиты, выданные ранее», – полагает Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование».

Если сравнивать ситуацию на рынке ипотеки в целом в период мирового финансового кризиса, то при сопоставлении России с другими странами можно отметить, что российский рынок ипотеки кризис затронул в большей степени, и как будет в дальнейшем, остается только гадать. Ведь даже если просто элементарно взглянуть на процентные ставки по ипотеке, цены на недвижимость, уровень дохода населения за рубежом и сравнить все это с нашими условиями (не только нынешними) – остается только задуматься, а для кого вообще эта «непонятная» российская ипотека?!

МАКСИМ КАЗАКОВ